Teilungserklärung – Das müssen Sie wissen

In aller Kürze

• Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des Grundstücks oder Mehrfamilienhauses in das sogenannte Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
• Für die Wirksamkeit sind eine notarielle Beurkundung und ein Eintrag im Grundbuch erforderlich.
• Die Teilungserklärung hilft potentiellen Käufern einen Überblick über den Umfang der Immobilie zu erlangen.

Was beinhaltet die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung beantwortet zwei zentrale Fragen. Was gehört wem und wer zahlt was? Je nach Größe der Wohnanlagen umfasst das Dokument zwischen 20 und 50 Seiten. Dabei gilt, dass alles als Gemeinschaftseigentum gilt, was nicht explizit als Sondereigentum ausgewiesen ist. Sondereigentum ist das eigentliche, alleinige Wohneigentum des Besitzers.

Daneben gehört die Geschäftsordnung zur Teilungserklärung. Diese regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Des Weiteren werden die Sondernutzungsrechte bestimmter Eigentümer für Stellplätze, Gartenflächen oder Kellerräume dargestellt.

Ein Notar fertigt das Dokument selbst an und reicht dieses beim Grundbuchamt ein. Basis für den Notar bilden der Grundriss, der Lage- sowie der Aufteilungsplan des Gebäudes. Jeder neue Eigentümer ist verpflichtet, die Teilungserklärung zu unterzeichnen. Die einzelnen Wohnungsgrundbücher basieren wiederum auf der Erklärung.

Wie ist die Teilungserklärung aufgebaut?

Das Dokument besteht auf drei Teilen:

1. Aufteilungsplan:

Der erste Teil des Dokuments ist der Aufteilungsplan. Diese Bauzeichnung regelt die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Alle zum selben Wohneigentum gehörenden Räume sind mit derselben Nummer versehen. Das dient der leichteren Unterscheidbarkeit. Der Teilungsplan bestätigt diese Zuordnung. Hierfür ist zwingend eine Beglaubigung der Baubehörde mit Siegel und Unterschrift erforderlich. Die Angabe der einzelnen Eigentumsanteile erfolgt in Tausendsteln.

2. Abgeschlossenheitserklärung:

Die sogenannte Abgeschlossenheitserklärung gehört zum Aufteilungsplan. Mit ihm bestätigt die Baubehörde, nach Prüfung, dass die einzelnen Wohneinheiten ausreichend von anderen Wohnungen getrennt sind. Beispielsweise durch Wände und Decken sowie einen eigenen Eingang. Des Weiteren dass Sie über ein eigenes WC und eine Küche verfügen.

3. Gemeinschaftsordnung:

Den dritten Teil bildet die Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt. Diese Ordnung regelt das Verhältnis der einzelnen Miteigentümer und legt Rechte sowie Pflichten des Einzelnen gegenüber der Gemeinschaft fest. So auch die Kostenverteilung. Drin sind beispielsweise die Sondernutzungsrechte für Gartenanteile oder Stellplätze enthalten. Daneben regelt sie die Einzelheiten zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sowie die Möglichkeit zur (teil-)gewerblichen Nutzung der Wohnungen. Beispielsweise als Kanzlei oder Praxis.

Gelegentlich enthält die Teilungserklärung eine gesonderte Hausordnung. Hierzu macht das Gesetz allerdings keine Vorgaben hinsichtlich Inhalt und damit ist diese auch keine Pflicht.

Was regelt die Teilungserklärung?

Im Wesentlichen regelt das Dokument die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Dabei sind die zentralen Kategorien das Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und die Sondernutzungsrechte.

1. Was ist Gemeinschaftseigentum?

Das Gemeinschaftseigentum gehört, wie der Name vermuten lässt, allen Miteigentümern. Hierzu gehören gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie das Dach, der Aufzug, das Treppenhaus oder tragende Wände. Die Haftung für das Gemeinschaftseigentum übernehmen alle Eigentümer gemeinsam.

Daher ist es wichtig, es bei den Nebenkosten der Eigentumswohnung einzukalkulieren. Für das Gemeinschaftseigentum entstehen kosten, wie notwendige Reparaturen, die alle Miteigentümer gemeinsam tragen. Planen Sie ebenfalls für die Verwaltung des Eigentums Geld ein, da ein wiederkehrendes Hausgeld an den Verwalter anfällt.

Neben Reparaturen sind die Eigentümer auch bei einem Umbau zur Beteiligung verpflichtet. Die genaue Höhe des Betrages ergibt sich aus der Teilungserklärung. In der Regal ist der Maßstab die Höhe des Eigentumsanteils.

2. Was ist Sondereigentum?

Sonder- oder Wohnungseigentum befindet sich ausschließlich im Besitz des Wohnungseigentümers. Der Aufteilungsplan weist das Wohnungseigentum und das sonstige individuelle Sondereigentum jedes Miteigentümers aus. Mit seinem Sondereigentum darf der Eigentümer machen, was er will. Solange er das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt, beispielsweise durch das Entfernen tragender Wände. Beim Sondereigentum geht es um Detailfragen, weswegen wir in unserem Artikel drei Sonderfälle einzeln betrachten:

• Fenster: Es mag im ersten Moment irritierend sein, Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs, darf auch die Teilungserklärung nichts Anderes regeln. Allerdings kann sie festlegen, dass jeder Wohnungseigentümer Reparaturen an den Fenstern und Rahmen seiner Wohnung selbst tragen muss. Andernfalls kommt die Gemeinschaft für einen einzelnen Fenstertausch auf.
• Balkon: Sondereigentum an einem Balkon ist nur, was innen liegt. Also der Innenanstrich, Bodenbelag und Luftraum. Der Rest gehört zum Gemeinschaftseigentum, was bedeutet, dass eine Balkonsanierung durch die Eigentümergemeinschaft finanziert werden muss. Es sei denn, die Teilungserklärung regelt wie bei den Fenstern etwas Anderes.
• Wohnungstür: Die Wohnungstür gehört zum Gemeinschaftseigentum. Auch dafür gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Diese sind gleichbedeutend mit Treppenhäusern und Laubengängen. Wie bei Fenstern, kann die Teilungserklärung nicht gegenteiliges festlegen. Lediglich die Kostenbeteiligung bei Renovierungen oder Reparaturen könnte abweichen.

3. Wann liegt ein Sondernutzungsrecht vor?

Mit einem Sondernutzungsrecht dürfen Sie einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen. Beispiele sind Teile des Gartens oder ein Parkplatz für das Auto. Die Sondernutzungsrechte regelt die Teilungserklärung.

Welche Kosten fallen als Miteigentümer an?

Grundlage bilden die sogenannten Miteigentumsanteile. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Größe der Immobilie insgesamt und der des spezifischen Sondereigentums eines Besitzers. Die Angabe der Anteile ist in Tausendsteln. Dabei teilen Sie die Gesamtzahl 1.000 durch die Quadratmeterzahl und multiplizieren diese wiederum mit dem Sondereigentum.

1. Laufende Kosten und ungeplante Reparaturen

Zunächst ist eine Unterscheidung zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums möglich. Auf der einen Seite sind die öffentlich – rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstücks, wie Abwasser und Straßenreinigung. Die Kosten setzen sich aus den Betriebskosten und den Kosten für die Verwaltung zusammen. Hinzu kommen Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen und Erneuerungen.

Problematisch ist die Pflicht zur Instandhaltung- oder -setzung von eigentlich der Gemeinschaft gehörenden Elementen, wie Wasserrohren. Diese können durch die Teilungserklärung auf die Sondereigentümer „abgewälzt“ werden.

2. Tatsächlicher Verbrauch oder Miteigentumsanteile?

Die Miteigentumsanteile sind nicht immer die Grundlage zur Berechnung der Laster und Kosten. Während sich die Kosten für die Verwaltung auf jede Wohneinheit anteilig berechnen, erfolgt die Berechnung der Wasserkosten nach Verbrauch. Eine Reparatur der Heizungsanlage, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, trägt die Gemeinschaft entsprechend der Miteigentumsanteile.

Worauf ist gesondert zu achten?

Besonderer Streitpunkt bei Eigentümergemeinschaften ist das Thema „bauliche Veränderungen“. Die Möglichkeit besteht, dass Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen wollen, die der Zustimmung der Miteigentümer bedürfen. Je nach Bauvorhaben müssen nicht nur die Hälfte oder 75 Prozent, sondern die komplette Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Besonderes Augenmerk gilt sogenannten „Öffnungsklauseln“. Auf deren Basis ist es der Eigentümergemeinschaft möglich Beschlüsse zu fassen, die von der Teilungserklärung abweichen. Auch eine Abweichung vom Wohneigentümergesetz ist möglich. Diese Beschlüsse benötigen eine Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile.

Muss ich die Teilungserklärung beschaffen, wenn ich meine Immobilie verkaufen will?

Das kommt darauf an. Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu verkaufen. Sie können:

1. direkt nach einem Käufer suchen,
2. einen Immobilienmakler beauftragen oder
3. Sie verkaufen Ihre Immobilie direkt an uns.

Suchen Sie direkt nach einem Käufer oder beauftragen einen Immobilienmakler, müssen Sie sich selbst um die Erklärung kümmern. ABER:

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung direkt an uns verkaufen, kümmern wir uns um das Dokument. Natürlich auch um alle weiteren Unterlagen.

Das wichtigste zum Verkauf bei uns:

• Sie haben keine Kosten: Sie verkaufen direkt an uns und Ihnen entstehen keine weiteren Aufwendungen in Form von Provisionen oder ähnlichem.
• Zügige Abwicklung: Wir senden Ihnen innerhalb von 24 Stunden nach der Besichtigung ein Angebot über den Kauf zu.
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